전세계약 전 임대인 검증법｜등기부등본·위임장·보증보험 체크리스트

[전세사기 대처법 시리즈 3편] 계약 전에 반드시 임대인을 검토해야 하는 이유

✅ 시작하며: 계약은 종이보다 사람이 중요합니다

집을 구할 때 ‘조건’보다 ‘상대’를 먼저 확인해야 합니다. 좋은 위치, 저렴한 전세가에 혹해 계약을 서두르기 전에 반드시 따져야 할 것이 있습니다. 바로, 그 집을 빌려주는 임대인이 누구인지입니다. 전세사기 피해는 대부분, 사람을 검증하지 않은 데서 출발합니다. 계약 상대가 법적 소유자인지, 위임이 정당한지, 금전적 위험은 없는지를 살펴보는 것이 무엇보다 중요합니다.

임대인의 신원을 제대로 확인하지 않은 채 진행된 계약은 종종 예기치 못한 문제로 이어집니다. 실제로 위임장 없는 대리계약, 채무로 인한 담보설정, 보증보험 거절 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 끊이지 않고 있습니다.

 

📌 임대인을 확인하지 않으면 생길 수 있는 문제들

• 계약 상대와 등기상 소유자가 다르면 계약 무효 가능성 존재
• 계약 직전에 대출을 받아 보증금보다 우선순위 담보권 설정
• 보증보험 가입이 불가한 주택임에도 이를 안내받지 못한 채 계약 진행

🔍 책상 위에 놓고 하나씩 점검할 임대인 체크리스트

✅ 1. 계약 상대가 진짜 소유자인가?

• 등기부등본에 기재된 명의자와 계약 상대가 동일한지 반드시 확인
• 대리인일 경우, 위임장과 인감증명서 등 정식 서류 제출 여부 확인

✅ 2. 등기부등본에 위험 정보가 있는가?

• 담보 설정(근저당), 가압류, 압류 등 유무 확인
• 말소기준권리보다 뒤에 계약할 경우 보증금이 위험해질 수 있음

✅ 3. 보증보험은 가입 가능한가?

• HUG, SGI 등을 통해 전세금 반환보증 가입 여부 사전 확인
• 가입 거절 사유가 있다면 계약을 재검토해야 함

 

✅ 4. 계약서 특약은 충분히 방어적인가?

• 확정일자, 전입신고 처리 시점 명시
• 보증금 반환 불이행 시 해지 및 손해배상 조항 삽입 권장

✅ 5. 공인중개사는 믿을 수 있는 사람인가?

• 중개사 등록번호, 자격증, 공제조합 또는 보증보험 가입 여부 확인
• 국토부 부동산 정보 시스템에서 손쉽게 조회 가능

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📊 실수로 인해 피해를 본 실제 사례

“소개받은 임대인과 계약했지만, 위임장이 없던 대리인이라는 사실을 나중에 알았습니다.”

“계약 당시에는 없던 근저당이 며칠 후 등기부등본에 새로 생겼고, 결국 보증금을 돌려받지 못했습니다.”

💡 핵심 요약

1. 계약 상대가 소유권을 가진 사람인지 반드시 서류로 확인
2. 등기부등본을 열람해 담보 설정이나 채무 이력을 확인
3. 보증보험 가입 가능 여부를 통해 위험 신호를 사전에 감지

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📌 마무리: 전세사기의 첫 관문은 임대인 검증입니다

전세 계약을 안전하게 진행하려면, 계약서를 작성하기 전에 임대인을 먼저 검토해야 합니다. ‘사람’을 먼저 점검하는 것이 결국 ‘돈’을 지키는 길입니다. 지금 계약을 앞두고 있다면, 위의 체크리스트를 꺼내 놓고 하나씩 확인해 보세요.

 

 

▶ 시리즈 4편 예고: 계약서 작성 시 절대 빠뜨려선 안 될 조항들 – 특약, 확정일자, 보증 조항 안내

 

 

 

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