전세계약서 작성 시 필수 조항 5가지｜보증금 반환, 특약, 확정일자까지

 

[전세사기 대처법 시리즈 4편] 계약서에 반드시 담아야 할 보호 조항들

✅ 시작하며: 서류에 도장 찍기 전에, 조항을 먼저 점검하세요

전세 계약은 단지 도장을 찍는 행위가 아닙니다. 계약서에 어떤 문장을 담느냐에 따라 수천만 원의 보증금이 지켜지기도, 사라지기도 합니다. 많은 세입자들이 '양식이 있으니 괜찮겠지' 하고 넘어가는 계약서, 하지만 그 안에 세입자 보호를 위한 조항이 없다면 법적 분쟁에서 우위를 점하기 어렵습니다.

이번 글에서는 실제 전세사기 피해 사례들을 바탕으로, 계약서에 반드시 기재해야 할 핵심 조항을 현실적인 언어로 안내드립니다.

 

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내 보증금을 지키는 계약서 쓰는 법

📌 계약서 작성 전 꼭 알아야 할 핵심 기준

• 구두 약속은 보호받기 어렵습니다. 반드시 서면으로 남기세요.
• 계약서가 곧 법적 무기입니다. 조항이 없다면 보호도 없습니다.
• ‘확정일자’, ‘전입신고’, ‘보증금 반환’, ‘특약 기재’는 선택이 아닌 기본입니다.

전세계약서 작성

🔍 계약서에 반드시 포함해야 할 5가지 핵심 항목

✅ 1. 전입신고 및 확정일자 처리 관련 조항

• 예시 문구: “계약 체결 직후 전입신고 및 확정일자 신청을 진행함.”
• 빠른 처리로 우선변제권을 선점할 수 있습니다.

✅ 2. 보증금 반환 조건 및 기한 설정

• 반환 날짜를 정하지 않으면 지연에 대한 대응이 어려워집니다.
• “계약 종료일로부터 OO일 이내 보증금 전액 반환” 등의 조항 삽입 필수

 

✅ 3. 임대인의 담보 행위 제한 조항

• 계약 중 임대인이 집을 담보로 다시 대출받는 것을 제한합니다.
• 예: “추가 근저당 발생 시 계약자는 해지를 요구할 수 있음.”

✅ 4. 계약 해지 및 위약금 조항

• 쌍방의 책임 조건을 명시하면 분쟁 시 해석 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 일방 파기 시 위약금 또는 책임 분담 기준 기재 필요

✅ 5. 특약사항 정리

• 입주 전 보수 약속, 관리비·수수료 분담 방식 등 꼼꼼히 기록하세요.
• 특약은 후속 분쟁에서 세입자 권리를 증명하는 중요한 근거가 됩니다.

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📊 세입자들이 말하는 실제 사례들

“특약에 청소 상태까지 명시했더니, 문제 생겼을 때 말이 안 나왔습니다.”

“보증금 반환 날짜를 계약서에 적어두니 임대인이 핑계 못 댔어요.”

💡 핵심 요약정리

• 계약서 내용은 말보다 강합니다. 핵심 조항은 빠짐없이 문서화해야 합니다.
• 사소해 보여도, 하나의 조항이 보증금 수천만 원을 보호합니다.
• 확정일자, 전입신고, 반환기한, 위약조건, 특약 — 전부 넣는 게 기본입니다.

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📌 마무리: 계약서가 당신의 보호막입니다

표준양식이라고 해서 다 안전한 건 아닙니다. 진짜 중요한 건 그 안에 어떤 내용을 어떻게 담느냐입니다. 꼼꼼하게 구성된 계약서는 전세사기 앞에서 가장 강력한 방패가 될 수 있습니다.

 

 

▶ 시리즈 5편 예고: 입주 후 반드시 점검해야 할 사후 관리 항목들 – 보증보험 갱신, 공과금 확인, 권리변동 감시 등

 

 

 

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