보증금 보호 못 받는 이유 3가지｜전세사기 판별법과 깡통전세 확인법

✅ 시작하며: 전세사기, 보증금 보호, 깡통전세 

 

2025년 3월 KBS 경제콘서트에서는 등기부등본까지 확인했음에도 수천만 원의 보증금을 날린 전세사기 피해 사례가 보도되었습니다. 이는 단순한 예외가 아닌, 누구나 당할 수 있는 현실로 다가오고 있습니다.

 

[🔗 KBS 보도 영상 👇👇 바로 보기]]

[출처 : KBS 경제콘서트]

 

이 글은 ‘전세사기’의 대표 유형을 소개하고, 많은 이들이 의지하고 있는 ‘등기부등본’의 맹점, 그리고 최근 이슈가 되고 있는 ‘깡통전세’ 구조와의 연관성을 짚으며, 결국 ‘보증금 보호’에 실패하는 근본적인 이유 3가지를 중심으로 정리한 정보형 콘텐츠입니다.

전세사기를 판별하고 피해를 예방하기 위해 반드시 숙지해야 할 핵심 키워드 — 전세사기, 보증금 보호, 등기부등본, 깡통전세 — 를 기반으로 실제 사례, 제도적 허점, 그리고 법적 대응 전에 할 수 있는 실질적인 예방 방안을 안내합니다.

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[전세사기 대처법 시리즈 1편] 보증금 보호 못 받는 이유 3가지｜전세사기 판별법과 깡통전세 확인법

🔍 실제 피해 사례 요약

사례 1. 등기부등본 믿었다가 날벼락

• 보증금: 2억 5천만 원
• 상황: 등기부등본상 문제없던 집. 계약 하루 전, 임대인이 거액의 담보 대출을 받아 등기에 반영되지 않은 상태에서 계약 체결
• 결과: 세입자는 전입신고도 못 하고 보증금을 돌려받지 못함. 해당 집은 경매로 넘어가면서 우선순위에서 밀려 피해 발생

사례 2. 중개사 믿었지만 ‘무자격’ 중개인이었다.

• 진행 방식: SNS 통해 소개받은 중개사무소를 방문. 계약은 잘 이뤄진 듯 보였지만, 계약금 전달 이후 중개인이 잠적
• 문제: 해당 중개인은 공인중개사 자격도 없었고, 공제보험 가입도 되지 않은 상태
• 결과: 계약 무효, 보증금 반환 불가. 피해자는 민형사 소송까지 진행 중이나 회수 가능성 낮음

사례 3. 다가구주택의 이중 계약

• 피해 구조: 건물주가 동일한 호실을 여러 명과 이중 계약 체결. 전입신고 및 확정일자 우선순위를 악용
• 결과: 뒤늦게 입주한 피해자, 보증금 전액을 날리고 퇴거조치 당함

 

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⚠️ 왜 전세사기가 늘고 있을까?

1) 부동산 가격 하락과 깡통전세

전셋값이 매매가를 넘는 구조가 계속되면서, 임대인이 전세보증금으로만 집을 사고 되파는 방식의 ‘갭투자’가 확산됐습니다. 이 상황에서 집값이 하락하게 되면, 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.

2) 법률 사각지대 악용

현재 제도상, 등기 직전 대출이나 명의 변경 등은 세입자가 사전에 알 수 없습니다. 이러한 빈틈을 노려 계약 직전에 대출을 받거나 담보를 설정하는 방식으로 사기를 치는 경우가 많습니다.

3) 중개사 자격 미비 또는 공모

무자격 중개인 또는 명의만 있는 유령 중개사무소도 많습니다. 일부는 임대인과 공모해 전세계약을 중개한 뒤, 계약 이후 사라집니다.

4) 세입자의 정보 부족

많은 세입자가 등기부등본 한 장만 보고 계약을 결정하거나, 주변 시세 비교 없이 “싸다”는 이유만으로 계약하는 경우가 많습니다. 특히 사회초년생, 외국인, 고령자 등의 피해가 집중되고 있습니다.

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💡 핵심 메시지: 확인은 직접, 책임은 본인에게

전세사기는 복잡한 법률과 절차를 악용한 계획적 범죄입니다. 피해를 막기 위해서는 철저한 사전 조사가 필수입니다. 다음의 기본 원칙을 기억해야 합니다.

• 등기부등본은 확인하되, 발급 시간 기준으로 소유권과 근저당권 변화가 있는지 주의 깊게 살펴볼 것
• 중개사의 자격 여부(등록번호, 공제보험 가입)는 국토부 사이트에서 확인 가능
• 계약 체결 전후로 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입은 기본

무엇보다 중요한 것은, “싸면 이유가 있다”는 경각심입니다. 저렴한 전셋집일수록 더욱 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

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📌 결론: 보증금 보호와 전세사기 예방은 ‘정보력’이 결정한다.

전세사기를 피하기 위한 가장 강력한 무기는 정보와 준비입니다. 등기부등본을 과신하지 말고, 깡통전세 가능성을 면밀히 분석하며, 중개사의 자격과 보증 유무를 직접 확인하는 수고가 필수입니다.

'보증금 보호'는 계약서 서명 이전부터 시작되며, 깡통전세 구조와 법률의 사각지대를 이해하고 대비할 때 진정한 안전망이 작동합니다. 세입자의 권리를 지키기 위한 실질적 방패는 법보다 선제적 확인입니다.

 

📌 예고: 시리즈 2편 – 집을 고를 때부터 시작되는 전세사기 예방 체크리스트

다음 편에서는, 집을 처음 고를 때부터 사기를 피하기 위한 필수 체크리스트와 공신력 있는 플랫폼 활용법, 깡통전세 구별법 등을 상세히 다루겠습니다.

▶ 다음 편: 집을 고를 때부터 시작되는 전세사기 예방 체크리스트 (2편)

 

 

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