깡통전세 판별법｜전세사기 피하려면 허위매물·등기부등본부터 확인하세요

 

 

[전세사기 대처법 시리즈 2편] 집을 고를 때부터 시작되는 전세사기 예방 체크리스트

✅ 서두: ‘좋은 조건’은 함정일 수 있다.

최근 국토교통부 통계에 따르면, 전세사기 피해자의 다수는 전셋집을 고르던 단계에서 이미 리스크에 노출돼 있었습니다. 매물 가격이 시세보다 눈에 띄게 낮았다는 이유로 계약을 서둘렀고, 그 결과로 수천만 원의 보증금을 잃은 사례가 반복되고 있습니다.

전세사기는 종종 계약서 도장 찍기 전에 이미 시작됩니다. 특히 전세 시장에 익숙하지 않은 사회 초년생들이 ‘이 정도면 괜찮다’는 착각 속에서 함정에 빠지기 쉽습니다.

 

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📌 깡통전세란 무엇인가?

• 개념 요약: 집을 처분해도 세입자의 전세보증금을 충당할 수 없는 상태를 말합니다. 매매가보다 전세가가 높거나 비슷할 때 발생하며, 경매 상황에서 보증금 손실 가능성이 커집니다.
• 취약 지역: 수도권 외곽, 신축 빌라 밀집지, 거래 이력 희박한 다세대주택
• 2023년 평균 보증금 미회수 비율: 약 37.2% (출처: HUG)

전세사기 예방을 위한 세입자 체크리스트

 

보증금 보호 못 받는 이유 3가지｜전세사기 판별법과 깡통전세 확인법 👉바로가기

🔍 피해 예방을 위한 핵심 체크리스트

 

1) 지역 시세 분석은 기본 전제

• 동일한 면적과 조건의 주택이 어느 정도 가격에 거래되고 있는지 확인해야 합니다.
• 국토부 실거래가 공개 시스템이나 부동산 앱(예: 호갱노노, 직방 등)을 통해 실제 데이터를 살펴보세요.

2) 의심 가는 매물의 특징 파악하기

• 여러 중개업소에 동일한 매물이 돌아다니거나, 수익 보장형 설명이 있다면 일단 의심해봐야 합니다.
• ‘확정 수익’, ‘보장된 안전 거래’ 등 과도한 표현이 있는 광고는 주의가 필요합니다.

3) 전세가율이 높을수록 리스크 증가

• 전세보증금이 집값의 80%를 초과하면 향후 매도 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
• 보증보험조차 가입이 거부되는 조건일 수도 있습니다.

4) 등기부등본은 계약 전에 꼼꼼히 읽어라

• 소유자 명의, 근저당 설정, 말소기준권리 등 핵심 정보를 미리 체크하세요.
• 최근의 압류나 전입 이력도 사기 가능성을 시사합니다.

5) 임대인의 신용 상태 간접적으로 검토하기

• 이름을 검색해 과거 소송 기록이나 금융 사고 이력이 있는지 살펴볼 수 있습니다.
• 중개사에게 전세금 반환보증보험 가입 여부를 물어보는 것도 좋은 전략입니다.

6) 건물 유형에 따른 위험차이 이해하기

• 아파트나 오피스텔은 거래 이력이 많고 시세가 투명하지만, 신축 빌라나 다세대주택은 분양가가 왜곡될 가능성이 큽니다.

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📊 실제 사례에서 배우는 교훈

“전세가율이 너무 높아 이상해서 보증보험 심사를 받았더니 거절당했어요. 덕분에 계약을 취소할 수 있었습니다.”
– 2024년 예방사례 공모 수상자

“중개사가 괜찮다고 했지만, 직접 열람한 등기부등본에 하루 전 대출이 올라와 있었어요.” – 2023년 피해자 모임 후기 중

💡 요점 정리

• 전세가율 80% 이상은 고위험 경계선
• 실거래가 비교와 앱 활용으로 이상 매물 걸러낼 수 있음
• 등기부등본은 계약 전에 읽어야 하는 필수 서류
• 임대인의 신뢰도는 직접 조사하거나, 보증 여부로 파악 가능

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📌 마무리: 싸다는 이유 하나로 결정하지 마라

가격이 저렴하다는 이유만으로 매물을 선택하는 건, 결국 돌이킬 수 없는 손해로 이어질 수 있습니다. 전세사기를 피하려면 감이 아닌 근거로 판단해야 합니다. 몇 번의 클릭과 확인으로 당신의 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

▶ 시리즈 3편 예고: 임대인과 계약 전 반드시 확인할 사항들 – 실명, 신용, 권리관계 점검 가이드

 

출처:
• 한국주택도시보증공사 전세사기 예방 포털

• 국토교통부 실거래가 공개시스템

 

 

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